Tidak seperti hipotek real estat perumahan tradisional, pembiayaan investasi real estat jauh lebih kreatif dan menawarkan lebih banyak pilihan daripada yang Anda pikirkan. Aturan emas dalam investasi real estat adalah OPM (Uang Orang Lain).
Saya punya cukup uang; bukankah seharusnya saya membeli investasi real estat saya untuk uang tunai? Tidak, saya benar-benar menyarankan untuk tidak menginvestasikan sejumlah besar uang tunai ke dalam investasi real estat tunggal. Ada dua alasan mengapa tidak. Pertama, Anda memberikan sebagian besar keuntungan Anda dengan tidak memanfaatkan investasi real estat Anda. Kedua, terlalu berisiko untuk memasukkan setiap telur ke dalam satu keranjang.
Biarkan saya menjelaskan masalah leverage sejenak. Saya akan memberi Anda contoh properti investasi $ 100.000 yang biasanya meningkatkan nilainya (menghargai) rata-rata 7% per tahun. Mungkin lebih, mungkin kurang tergantung di mana Anda tinggal. Membayar semua uang tunai untuk properti ini akan menghasilkan laba apresiasi 7% plus laba bersih dari menyewa tempat. Sekarang Anda melihat sekitar 15% dari pengembalian.
Jika Anda konservatif dengan investasi Anda, Anda mungkin puas dengan pengembalian semacam ini. Saat ini Anda mungkin mendapatkan pengembalian yang sama atau lebih baik dengan investasi konservatif lainnya dikurangi kerumitan menjadi tuan tanah. Tetapi Anda tidak keberatan menjadi tuan tanah, karena Anda memahami dan memanfaatkan metode pengungkit dengan membiayai investasi real estat Anda.
Dengan contoh di atas Anda akan mendapat untung sekitar $ 15.000 setahun dari investasi Anda. Sekarang mari kita lihat lebih dekat apa yang dapat dilakukan pengungkit untuk Anda. Saat ini investor real estat yang khas dapat memperoleh pembiayaan setinggi 95% - 97% dari harga pembelian. Kadang-kadang pembiayaan 100% juga tersedia. Tetapi ini sama sekali tidak adil dalam contoh ini untuk membandingkan ini dengan semua pembelian tunai.
Pengembalian 15% terdengar sangat banyak, tetapi tunggu sampai Anda melihat ini. Mari kita asumsikan bahwa pendapatan sewa akan mencakup semua pengeluaran Anda termasuk pembayaran hipotek. Mengambil contoh yang sama dari sebelum pengembalian bersih Anda akan menjadi keuntungan apresiasi 7% dari properti Anda. Ini akan menghasilkan laba $ 7.000 per tahun. Dengan pembiayaan 95% di tempat Anda akan mendapatkan pengembalian $ 7.000 pada $ 5.000 (uang muka 5% Anda) diinvestasikan. Ini adalah pengembalian investasi sebesar 140%.
Dengan $ 100.000 yang sama Anda bisa pergi ke sana dan mendapatkan 20 properti investasi, membiayai 95% darinya dan menghasilkan laba $ 140.000 per tahun. Ini mengalahkan laba yang diproyeksikan $ 15.000 dengan semua transaksi tunai setiap hari.
Tentu saja Anda akan mengalami banyak kesulitan untuk mendapatkan pembiayaan untuk 20 properti dalam satu tahun. Biasanya 5-6 hipotek properti sewaan baru adalah pemberi pinjaman maksimum yang diizinkan hari ini. Ini adalah sinyal untuk menjadi kreatif dengan struktur pembiayaan Anda.
Dalam hal ini, pembiayaan penjual akan menjadi kunci Anda untuk mencapai tujuan Anda dengan leverage maksimum dolar investasi Anda. Terlepas dari pesan dari semua infomersial larut malam ini, pembiayaan penjual lebih sulit didapat daripada yang Anda inginkan.
Itu semua tergantung pada kemampuan penjual untuk menawarkan pembiayaan penjual dan motivasi penjual. Hanya sekitar 1 dari 20 properti yang dijual yang bisa mendapatkan pembiayaan penjual. Itu berarti tidak ada saldo hipotek di properti. Dari seleksi sempit ini penjual harus termotivasi untuk menjual dalam kondisi ini. Ini bisa menjadi alasan pajak, batasan waktu, alasan pribadi dan banyak lagi.
Seperti yang Anda lihat ini diterjemahkan menjadi banyak pekerjaan untuk mencapai tujuan Anda. Tapi izinkan saya memberi tahu Anda satu hal. Ini memisahkan investor real estat penendang ban dari go-getter nyata. Tidakkah Anda setuju bahwa sedikit kerja keras dan tekad layak untuk membangun kerajaan real estat?
Saya pikir itu sepadan dengan masalah dan kerja keras. Pada akhirnya Anda terus membangun portofolio investasi real estat Anda dan lebih cepat dari nanti Anda akan dapat menguangkan.
Hormat kami,
Peter Dobler
